さらにありますJ-REITの魅力! [ファイナンシャルリサーチ 野尻美江子さん]
2012.02/28 山本郁 記事URL

今回もJ-REITの魅力について教えていただきました。

高利回りの商品を探しているとJ-REITが上位に入ってきますが
その理由は法人税免除がされていること。
家賃収入が収益の基本であるJ―REITは
株のように“事業が上手くいったから株価が急上昇する”
…というようなことはありません。
急激な変化は期待できないけれど、長期で安定した収益源となる…そんな商品です。
だから、リスクを取ってでもお金を大きく増やしたい!…というボラティリティーの高さを求める方には
物足りない商品かも知れません。
そこはJ-REITの魅力と背中合わせの弱点でもあります。
株とは全く違う商品を意識して作り出したのがJ-REITだと言えるそうです。

売却する時のキャピタルゲインも期待しつつ、保有するなら分配金のインカムゲインも楽しめる
そんな2つの道があるJ-REITは、投資デビューには向いている商品ではないでしょうか!!


自分が納める税金の面でも、手間がかからず楽である!という魅力があります。
J-REITへの課税は
売却益に対しては10%の申告分離課税
分配金に対しては10%の源泉徴収
取引口座を特定口座にして、「源泉徴収あり」にしておくと
損益通算が必要でなければ、所得税についてはこれで完結なんです。
楽ですね!!

また、実物不動産であると総合課税になるので
赤字の時は節税対策にもなりますが、黒字の時は税額が増える…ということもあります。

税金の面でもJ-REITは魅力的ですね!!

詳しい野尻さんの解説をぜひオンデマンド放送でお聴き下さいね♪


まだまだありますJ-REITの魅力! [ファイナンシャルリサーチ 野尻美江子さん]
2012.02/21 山本郁 記事URL

J-REITの魅力、まだまだあるんです♪

今日お話いただいたのは
J-REITはミドルリスク、ミドルリターンである…という特徴。
日本語にしてみると“そこそこのリスクで、そこそこのリターン”
“そこそこ”って表現は微妙ですが、実はこの“そこそこ”って凄いことなんです。
金融商品があまたある中で、そこそこリスクそこそこリターンが得られる商品って限られていて
J-REITはそこそこを満たすとても貴重な商品。
多くのリターンを望むなら、そのためには高いリスクを取らなくてはなりません。
マーケット状況が特に不安定な今、高すぎるリスクを取っていると、投資に疲れてしまいます。
ミドルリスクならば、その疲れ、不安も軽減されます。

また年代によってもミドルリスクを好まれるということもあります。
実際に野尻さんが相談をうけた例ですが
その方はシニア世代の方で、海外の債権に積極的に投資するタイプの投信を、勧められて買ったそうですが
よくよく話を聞いてみたら、その方の投資に対する一番の望みは、今ある財産を守ること。
一部だけ、預貯金より利回りの期待できる商品に投資出来たら…ということだったのです。
預貯金以上…この以上には幅がありますから、ここがどれだけなのかは人それぞれです。
金利が高ければその分リスクも伴うわけで
新興国の為替も積極的に取りに行くタイプの商品ならば、プラスに働くときは大きく膨らみますが
いったんブレーキがかかると元本を下回ることだってあるのです。
ハイリスクハイリターン…実際に直面するまでは、分かっているつもりでも
実際に自分の持っている商品がその渦中に巻き込まれると、言葉だけでは想像できない影響を受けるそうです。
仕事も手につかなくなり、耐え切れずに衝撃的に売ってしまったりという方もいらっしゃるとか。

決して投資に向いていなかったわけではないのです。
ただ、リスクを取りすぎていただけなのです。

特に投資入門者や、初めての商品に投資する方、久しぶりに投資をする方
投資金額もまずはお試し金額で始めてみる。
その中で、自分のとれるリスクを探ってみましょう。
その時、下がったらこれで良かったと思えるし
そして上がってもそれは仕方ないと割り切ること!!
これが大事です。

投資と長く付き合うコツはリスクを基準に考えることです!
J―REITの持つミドルリスク・ミドルリターンが、どれだけ魅力的なことであるか
お分かり頂けましたでしょうか?

オンデマンド放送をお聴き頂いて、さらに詳しく勉強してくださいね♪


金融商品としてのJ‐REITの魅力 [ファイナンシャルリサーチ 野尻美江子さん]
2012.02/14 山本郁 記事URL

J-REITのお勉強を始めてまもなく一カ月。
みなさん、J-REITについて興味が湧いてきましたか?
私が持っている冊子は、投資信託協会が発行しているREITガイドで
不動産投資信託についてかなり分かり易くまとめてあるので
初心者にはもってこいの教材です。
投資信託協会のHPから申し込むとタダで送ってくれますので興味のある方はいかがでしょうか?


さてさて、今日はJ-REITの金融商品としての魅力を、実物不動産といろんな角度で比べて見て行きます。
まずは投資資金。
実物不動産を購入するには少なくとも数千万円は資金が必要…となると、多くの場合ローンを組んで、その物件と長年向き合うことになります。
しかし、REITファンドなら1万円~。積立なら1000円から。また直接REITを買うにしても70万円ほどあれば銘柄を自分で選んで買うことが出来ます。
つまり完全な自己資金で始めることが出来ます。

この自己資金か借金かの違いは、売却したい局面での売りやすさ、引き易さにも関わってきます。
自己資金なら引き易いですが、これが借金した物件となると自由に引けません。

また、不動産は個性が強いので、売れ易い物件ならいいですが、売れにくい物件はいつまでも売れない状況…つまり流動性が悪いという金融商品として大きな弱点を持っています。

しかし、REITは市場に上場しているので市場が開いている間はいつでも自由に売ることが出来ます。
これは実はとても大きなポイントなんです。
不動産の最大の弱点をクリアした商品といっても過言ではないのです!!

リスク分散の観点では、実物不動産は持って数件ですが、REITなら1本でも分散されているのに数本持てばさらに分散、リートファンドならさらに細かく細分化されるのでかなりリスクが低減されます。

しかも、REITは物件の入れ替えもあるんです。
例えばREITに組み込まれた物件の中に、これは利回りが低いなぁ…というものがあったら
プロの目で判断してその物件を外し新しい物件を組み込み、常に最適な中身を保っているのです。

こうして見てみるとREITって魅力がいっぱい!!
でも決して欠点がないというわけでもありません。
それもおいおい教えていただきましょう。

詳しいお話はオンデマンド放送でお聴き下さい♪


Jリートのチェックポイント [ファイナンシャルリサーチ 野尻美江子さん]
2012.02/07 山本郁 記事URL

投資信託の一つであるJリート。
上場しているリートの数が34本と
他の投信や株などに比べて少なく
銘柄選びが比較的楽であることは間違いありませんが
選ぶポイントはしっかりおさえておきたいもの。
そこで今日は、Jリート選びのポイントを教えていただきました。

大きなポイントとしては3つ。

まず、保有している物件の数です。
これは投資法人のサイトに行ってみるとトップページの「ポートフォリオ」や「分布」などで調べることが出来ます。
基本的には数が多いほど退去リスクが軽減されます。
その意味では、オフィスに特化したリートよりも
レジデンスに特化した、あるいはレジデンスを主にしたリートは必然的に物件の数が多くなるので
安定して賃料を得られる傾向にあります。
かと言って、保有物件数がそのまま退去リスクというわけではありません。
オフィスビルに特化したリートは物件数が少なくとも、その1つの物件にたくさんのテナントを抱えている可能性があります。
その場合はやはり退去リスクは分散されます。
ただ、たくさんテナントが入っていても、全て同じ経営グループのテナントだったりすると一度に退去してしまう可能性も。
保有する物件数とともに、入居テナントの関連性がないかどうかもおさえておけば投資に安心感が持てます。

つぎに、所有する物件の立地
首都圏、東京都市部、23区内、地方都市…などなど色んな区分けがありますが
重要なのは、そのリートの目指す不動産管理運営と立地が一致しているか
その立地で強みが発揮されるか…ということ。
私たち投資家が興味を持てたり重要に思えたりする強みを持ったリートを選ばなくてはなりません。
例えば
地震などの災害リスクが気になれば、地方都市にも分散した物件を持つリートを選べばよいし
都市開発による付加価値に期待するなら、あえて一つの沿線上の物件に特化したリートを選ぶとか。
また、レジデンスに特化したリートの場合、物件と立地の関係は、
シングル、コンパクト、ファミリー、ラージという区分の配分が重要で
たとえば、この立地だと小さめのシングルを沢山作るより、もう少し広いコンパクト物件を増やして賃料を上げた方が収入が上がる…といった分析が必要になりますが
この辺は素人には難しいので、プロに任せることが出来るリートの魅力の一つです。

そして、借入比率も、大切なチェックポイントです。
リートの資金は、投資家から集めたお金だけでなく、金融機関からもお金を借りて賄われています。
金利が上がれば借入資金の調達コストが上がります。
その分をそのまま家賃に転嫁することが出来ればいいのですが、必ずしも転嫁出来るとは限りません。
ですから、出来るだけ調達コストは抑えたいものです。
借入比率が多い物件は金利の影響を受けやすいということも押さえておきたいポイントです。
これも投資法人のサイトで調べることが出来ます。

投資する側としてはどうしても利回りにばかり目が行きがちですが
これらのポイントもしっかりチェックしてリートを選びましょうね。

詳しいお話はオンデマンド放送でお聴き下さい!


J-REITにはどんなタイプがあるの? [ファイナンシャルリサーチ 野尻美江子さん]
2012.01/31 山本郁 記事URL

冒頭でもお話した通り、コメンテーターの野尻さん
風邪ひきました…って今日は風邪で大きなマスクをして来社。
相当鼻をかまれたみたいで赤くなった鼻にメンタムを塗り塗りしていました。
今日は、写真はゴメンナサイ!だそうです。
野尻さんファンの皆様、来週までお待ちくださいね。

ぷち大家さんになろう!とJ-REITの勉強をしていますが
そのリートが実際にどんな物件を持っているのか調べてみると
投資へのモチベーションが上がりますよ!
こんな有名なビルがある!
あ、ここよく行く!きれいなビルで立地もいいよね!!
なんて。

リートって直接投資するだけでなく、リートファンドを使う場合でも
何に投資をしているリートなのかその中身を知ることは大切です。
今日はリート選びの第一歩として
J―REITはどんなタイプがあるのか、どんな特徴があるのか見てみました。

タイプというのは、保有している不動産の違いです。
特徴的なものは3つ。

まず、
オフィスビルに特化したファンド
先週一例として出てきた日本ビルファンド(NBF)もこのタイプ。
東京の都心部に大型のオフィスビルを多く所有しているのがこのファンドの特徴ですが
地域分散への意識も忘れずに!というのが注意点です。
オフィスビルは1つ1つが大きいので、入居が決まれば大家として安定した賃料が期待できるのが嬉しいところ。
立地条件が良ければ次が決まりやすいのでそういう物件をいかに持っているかがカギになります。

次に
レジデンスに特化したファンド
住居なので必然的に戸数が多いのが特徴。
単身者向けなのか、ファミリー向けなのか、それによって立地や間取りなども変わってきますが
そんな最新のニーズを反映した物件を集めてあるファンドです。
出入りが激しいので空室リスクがありますが、その分利回りが高めの傾向があります。

そして
商業施設に特化したファンド
郊外にある大型ショッピングセンターなどを保有しているファンド。
何と言っても退去リスクが大きいですが、その分契約も長期で組んでいるので
長めに安定した賃料が見込めるのもこのファンドの特徴です。

このほかにも、ホテルに特化したファンドや複合型などもありますが
何を所有しているかでその性質もずいぶん変わってきます。
中身を知ることでリートにも向き合えます。

ぜひ、調べてみてくださいね。


いくらから大家さんになれるの? [ファイナンシャルリサーチ 野尻美江子さん]
2012.01/24 山本郁 記事URL

今日のテーマは「いくらから大家さんになれるの?」
つまり、J-REITに投資するにはいくらから出来るのか…
そしてこれはどういう風に大家さんになるか…というお話です。

今日は最初に野尻さんからのクイズです。
「いくらから大家さんになれると思いますか?」
①70万円程度から
②1万円から
③1,000円から

答えは、全部正解!

どんな風に大家さんになるかによって
つまりどんなREITに投資するかによって金額が変わってくるという訳です。


まずは、1万円、1,000円から大家さんになるには。
リートファンドを使います。

リートファンドとは、いくつかのリートをパッケージにした投資信託。
もともとリートも投資信託だから、それをさらにパッケージしたことで、これにより1000円という小口から投資をすることが出来るのです。
ただ、1,000円からというのは、ごく一部のネット証券で扱っている、毎月積み立てる形のリートファンド。
いつも自分が使っている金融機関で買いたい、積立はちょっと…というなら
最低投資金額1万円からというケースが多いです。

ここで少し気になるのが
リートファンドは投資信託をさらにパッケージ化する…という手間がかかっている商品で
つまり、運用コストが二重にかかるんです。

少額から運用できるし、毎月分配金がもらえる(毎月分配型多い)から…というところに魅力を感じるのなら、コストには目をつぶるという考え方もあると思いますが
出来るだけコストを下げたいなら、インデックスファンドを使いましょう。

以前、投資信託の勉強をしたときに、アクティブファンドの魅力も教えていただきましたが
そもそもJリートは上場しているのは34本と数は少なめ。
そして、リートファンドのインデックスファンドは東証リート指数に連動を目指すファンドで
東証リート指数の組成を見てみると、時価総額を加重平均して組み入れてあるのです。
つまり必然的に大型銘柄に投資する傾向になり、不動産の相場観に素直な動きが期待できるんです。
だから、Jリートはインデックスっておすすめなんです。

そしてJリートにはETFもあります。
ETFは8,000円台からあるので、ETFのインデックスファンド、アクティブファンドを使って大家さんになる手もありますね。


では最後に70万円程度から大家さんになるには。
これは、上場しているJリートを直接買いにいく方法です。
これだと株式と同じように売買手数料しかかからないのでコストは一番低く抑えることが出来ます。
国内で最大規模のリートファンド「日本ビルファンド」の今日の(1月24日)終値が69万3000円で引けていたので、70万円程度…と挙げましたが
上場しているリートの最低金額はまちまちなので、中には6000円くらいからというファンドもあります。

ただし、金額の安さだけを銘柄選びの判断基準にしてはいけません!!
運用実績などの中身をちゃんとみなくてはなりません。


詳しい野尻さんのお話はオンデマンド放送を聴いて下さいね♪


REIT(リート)の特徴 [ファイナンシャルリサーチ 野尻美江子さん]
2012.01/17 山本郁 記事URL

さあ、いよいよ今週から
あぶり出し資金の運用先第二弾のREIT(リート)について勉強して行きます。

リートとは、不動産投資信託という名の通り、不動産に投資できる投資信託です。
もっと平たく言ってしまえば
「大家さん気分を味わえる投資」…とでも言えるでしょうか。

どんな仕組みの投資なのか、一例を挙げると
不動産投資法人が投資家から少しずつお金を集め、また銀行などから資金を調達し
そのプロの目利きで、収益が見込めると思ったオフィスビルなどを買い、テナントに貸して賃料を得る。
その収益を投資家に分配するというものです。

だから、家賃のように毎月得られるとは限りませんが、定期的に分配金が入ってくるので
「大家さん気分」を得られるというわけ。

そして、なぜ大切なあぶり出し資金の投資先第二弾としてリートを提案するのかというと
比較的安全性の高い、ミドルリスク・ミドルリターンの商品だからです。

預貯金金利よりも高めに期待でき
日本株の配当利回りよりも高めの分配金が得られる

これはリートが“賃貸料”という株などに比べると比較的景気に左右されない安定したものを収益のベースとしているためです。

リートを大別すると、国内リートと海外リートの2つに分けられますが
海外リートは為替の影響もあるので
この時間は為替リスクが無い国内リート(Jリート)を見て行きましょう!!

Jリートは、単一タイプの不動産に投資するものと、少しずつ複数タイプの不動産に投資するもの
合わせて現在34本の銘柄が上場しています。
34銘柄って、株や他の投資信託に比べるとかなり少ないですよね。
これも初心者には魅力なのではないでしょうか。
株を選ぶのはあまりにも銘柄が多くて、一体どこをどう見たら…初心者には手に負えませんものね。

そして、何と言っても魅力なのが分配金の予想利回り。
全Jリートの平均で6パーセントを超えているのです!!
今、国内にこんな高利回りの金融商品ないですもんね。

為替リスクもない、高利回り
じゃあ、第一弾で始めた外貨MMFへの投資資金を全部Jリートへ向ければいいじゃない?
これはお勧めできません。
あくまで、そろそろ見ておきたい商品。
実は今じりじり価格が下がってきているんです。
もしかしたらもう少し安くなるかも…と野尻さん。

野尻さん、以前に「一番底値で買って、一番高値で売るのはプロでも難しい。頭と尻尾は差し上げましょう」って言ってましたよね?と聞いてみたら
もしかしたらまだ尻尾でもなくて、鯛焼きで言ったらアンコの部分も含まれているかも…とのこと。

でも、今すぐ買わなくてはならないというわけではありませんが、数年~という中長期のスパンで考えれば、やはり買いの時期が迫っていることは間違いなさそうです。

その時期が来るまでに投資の準備、商品への理解を深めておきましょう!


そろそろ見ておきたい、こんな商品 [ファイナンシャルリサーチ 野尻美江子さん]
2012.01/10 山本郁 記事URL

野尻さんも私も今年初めてのマーケットトレンドとなった今日
冒頭で、野尻さんのこの番組に対する今年の抱負
「多くの人に投資について楽しくお伝えしてゆきたい」とお話いただきました。
今年は2月の台湾を皮切りに選挙イヤー。
世界のトップが大きく入れ替わることになる年とみられています。
そして年々迫る少子化の波。その影響。
そんな中で投資に興味を持つことが自立、備えるという意味で、よりクローズアップされてくるのではないかと。
野尻さんと私とで皆さんに今年は一層楽しく投資入門お送りして行きますのでどうぞよろしくお願いいたします。

さて、今日のテーマ『そろそろ見ておきたい、こんな商品』に入る前に確認。
投資に向けるお金のベースは、家計に無駄がないか見直して掻き集めたあぶり出し資金でなくてはなりません。
貯金を取り崩してまで投資をすると絶対に失敗が出来ない!!って精神的な負担になってしまいますもん。
投資はリスクがあり波があります。その幅の中で成果を出して行くのですが、絶対に失敗できないお金では特に入門者には辛いですよね。
また、いくらあぶり出した余裕資金だからといっても大切なお金には変わりありません。
その向ける先、投資先は慎重に選ばなくてはなりません。

そんな中で注目した投資先第一弾が、昨年秋から年末にかけて勉強してきた外貨MMF。
しかし、年末年始ユーロの円高進行が進み、今、少し様子を見た方がよい局面となっています。
この背景として考えられるのが、ECB(欧州中央銀行)が行った約50兆円の量的緩和政策。
これによりユーロの供給量が大きく増えたことによりユーロの価値が下がったと考えられます。
そして米ドルなど多くの通貨に影響を与えています。
更にもう一段の量的緩和もあるかもと見られていますから、この状況も長く続くと…。
勉強してきたとおり、外貨MMFはFXのように売りから入ることはできません。
円高で買って円安で売るのがセオリー。
買いからしか入ることが出来ませんが、今の状況では売ることが出来ないのはもちろん
これから先、さらに円高が進むことも十分考えられるので買うことも少し様子を見た方が良さそうです。

今、出来ることは、今回のように大きな動きがあるかもしれないので、各国の中央銀行の動きを常にチェックしておくこと。
そして、軍資金の準備、口座をまだ開設していない方は口座の開設を完了しておく!

長く付き合える投資先は、自分が関心があるものであることが必要ですが
それだけではダメ。
やはり投資なんですから、旨味もなくてはなりません。
そういう意味では、特に投資初心者は市場が納得する打開策が発表されてから始めるくらい慎重でもいいと野尻さんはおっしゃいます。

そしてそれをじっと待つだけでも構わないのですが、新しい商品にも目を向けて行きたいですよね。
そこで、次回からはあぶり出し資金の運用先第2弾として
リート(不動産投資信託)を見て行きます。
どうぞお楽しみに!!


今年を振り返って [ファイナンシャルリサーチ 野尻美江子さん]
2011.12/27 山本郁 記事URL

年末特番のお知らせです。
『商品先物業界 東京工業品取引所 2011年から2012年へ』
ご出演は
東京工業品取引所 代表執行役専務の長尾梅太郎さんと
多摩大学教授の河村幹夫さん。
放送は、12月31日午前10:00~10:30
放送終了後からオンデマンドでもお聴き頂けます。
再放送は、1月1日午前11:30~ と1月3日11:00~ です。
どうぞお楽しみに!!



【続きを読む】
損をしない為に!3月までに押さえておきたいこと [ファイナンシャルリサーチ 野尻美江子さん]
2011.12/20 山本郁 記事URL

今日は前回に続いて
損をしない為に!シリーズ第2弾
「3月までに押さえておきたいこと」

申請をするのは3月でも、今のうちに準備しておいた方が良いことの内
『医療費控除』と『寄付金控除』の2つを採り上げました。


まずは『医療費控除』
年末調整では出来ない控除なので、該当する場合は確定申告が必要です。

該当するのは「生計を同じくする家族の年間の医療費の自己負担が10万円を超えている場合」
“生計を同じくする”というのがポイントで
単身赴任をしている家族や、離れて暮らしていても扶養している両親の医療費も合算することが出来ます。
逆に同じ家に住んでいても家計が別だと合算はできません。

収入のある人が複数いる場合は、一番収入の多い人が申請したほうが多く返ってくる可能性が高いです。
また収入が200万円以下の場合は10万円を超えなくとも5%返ってくる場合が多いです。

では、どんなものが医療費として控除されるのか。
主になるのは、入院費・通院費。
ただし、認められるのは治療費の場合。
予防目的や、美容目的の場合は対象外です。
例えば歯のホワイトニングなどの美容目的のものはダメ。
マッサージは、自己判断で通った場合場ダメですが、医者に治療として認められた場合は控除の対象になります。
お腹が痛くて病院にタクシーで駆けつけた…といった場合の通院費は控除の対象。
忙しくて医者に行けなかったので薬局で買った風邪薬などもOKです。
ただし、マスクは予防目的になるのでダメ。
鼻が赤くならないように買った柔らかい高級ティッシュもおそらくダメ…だそうです。

計算してみてあと少しで10万円になるという場合
虫歯が気になっていたら年を跨がずに治療すれば今年の医療費として合算できますよね。
そんな風に調整ができますので、ぜひ、今の内に医療費を計算してみてください。


もうひとつ『寄付金控除』
震災の被災者のため、復興のための義援金を寄付された方も多いと思います。
個人の場合は、国や地方公共団体が指定するものに寄付した場合は控除の対象になります。
“指定寄付金一覧”で検索してみてください。
中には、所得税、住民税の両方で控除が受けられるものもあります。
申請には振込の証が必要になります。
領収書や振込証書、インターネットバンキングで振り込んだ場合は確認画面を印刷したものなどです。
なので、残念ながら街頭募金をされた場合は申請できません。
寄付先によって控除も変わってきますのでぜひ調べてみてくださいね。


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