投資信託の一つであるJリート。
上場しているリートの数が３４本と
他の投信や株などに比べて少なく
銘柄選びが比較的楽であることは間違いありませんが
選ぶポイントはしっかりおさえておきたいもの。
そこで今日は、Jリート選びのポイントを教えていただきました。

大きなポイントとしては３つ。

まず、保有している物件の数です。
これは投資法人のサイトに行ってみるとトップページの「ポートフォリオ」や「分布」などで調べることが出来ます。
基本的には数が多いほど退去リスクが軽減されます。
その意味では、オフィスに特化したリートよりも
レジデンスに特化した、あるいはレジデンスを主にしたリートは必然的に物件の数が多くなるので
安定して賃料を得られる傾向にあります。
かと言って、保有物件数がそのまま退去リスクというわけではありません。
オフィスビルに特化したリートは物件数が少なくとも、その１つの物件にたくさんのテナントを抱えている可能性があります。
その場合はやはり退去リスクは分散されます。
ただ、たくさんテナントが入っていても、全て同じ経営グループのテナントだったりすると一度に退去してしまう可能性も。
保有する物件数とともに、入居テナントの関連性がないかどうかもおさえておけば投資に安心感が持てます。

つぎに、所有する物件の立地。
首都圏、東京都市部、２３区内、地方都市…などなど色んな区分けがありますが
重要なのは、そのリートの目指す不動産管理運営と立地が一致しているか
その立地で強みが発揮されるか…ということ。
私たち投資家が興味を持てたり重要に思えたりする強みを持ったリートを選ばなくてはなりません。
例えば
地震などの災害リスクが気になれば、地方都市にも分散した物件を持つリートを選べばよいし
都市開発による付加価値に期待するなら、あえて一つの沿線上の物件に特化したリートを選ぶとか。
また、レジデンスに特化したリートの場合、物件と立地の関係は、
シングル、コンパクト、ファミリー、ラージという区分の配分が重要で
たとえば、この立地だと小さめのシングルを沢山作るより、もう少し広いコンパクト物件を増やして賃料を上げた方が収入が上がる…といった分析が必要になりますが
この辺は素人には難しいので、プロに任せることが出来るリートの魅力の一つです。

そして、借入比率も、大切なチェックポイントです。
リートの資金は、投資家から集めたお金だけでなく、金融機関からもお金を借りて賄われています。
金利が上がれば借入資金の調達コストが上がります。
その分をそのまま家賃に転嫁することが出来ればいいのですが、必ずしも転嫁出来るとは限りません。
ですから、出来るだけ調達コストは抑えたいものです。
借入比率が多い物件は金利の影響を受けやすいということも押さえておきたいポイントです。
これも投資法人のサイトで調べることが出来ます。

投資する側としてはどうしても利回りにばかり目が行きがちですが
これらのポイントもしっかりチェックしてリートを選びましょうね。

詳しいお話はオンデマンド放送でお聴き下さい！

冒頭でもお話した通り、コメンテーターの野尻さん
風邪ひきました…って今日は風邪で大きなマスクをして来社。
相当鼻をかまれたみたいで赤くなった鼻にメンタムを塗り塗りしていました。
今日は、写真はゴメンナサイ！だそうです。
野尻さんファンの皆様、来週までお待ちくださいね。

ぷち大家さんになろう！とJ-REITの勉強をしていますが
そのリートが実際にどんな物件を持っているのか調べてみると
投資へのモチベーションが上がりますよ！
こんな有名なビルがある！
あ、ここよく行く！きれいなビルで立地もいいよね！！
なんて。

リートって直接投資するだけでなく、リートファンドを使う場合でも
何に投資をしているリートなのかその中身を知ることは大切です。
今日はリート選びの第一歩として
J―REITはどんなタイプがあるのか、どんな特徴があるのか見てみました。

タイプというのは、保有している不動産の違いです。
特徴的なものは３つ。

まず、
オフィスビルに特化したファンド
先週一例として出てきた日本ビルファンド（NBF）もこのタイプ。
東京の都心部に大型のオフィスビルを多く所有しているのがこのファンドの特徴ですが
地域分散への意識も忘れずに！というのが注意点です。
オフィスビルは１つ１つが大きいので、入居が決まれば大家として安定した賃料が期待できるのが嬉しいところ。
立地条件が良ければ次が決まりやすいのでそういう物件をいかに持っているかがカギになります。

次に
レジデンスに特化したファンド
住居なので必然的に戸数が多いのが特徴。
単身者向けなのか、ファミリー向けなのか、それによって立地や間取りなども変わってきますが
そんな最新のニーズを反映した物件を集めてあるファンドです。
出入りが激しいので空室リスクがありますが、その分利回りが高めの傾向があります。

そして
商業施設に特化したファンド
郊外にある大型ショッピングセンターなどを保有しているファンド。
何と言っても退去リスクが大きいですが、その分契約も長期で組んでいるので
長めに安定した賃料が見込めるのもこのファンドの特徴です。

このほかにも、ホテルに特化したファンドや複合型などもありますが
何を所有しているかでその性質もずいぶん変わってきます。
中身を知ることでリートにも向き合えます。

ぜひ、調べてみてくださいね。

今日のテーマは「いくらから大家さんになれるの？」
つまり、J-REITに投資するにはいくらから出来るのか…
そしてこれはどういう風に大家さんになるか…というお話です。

今日は最初に野尻さんからのクイズです。
「いくらから大家さんになれると思いますか？」
①７０万円程度から
②１万円から
③1,000円から

答えは、全部正解！

どんな風に大家さんになるかによって
つまりどんなREITに投資するかによって金額が変わってくるという訳です。


まずは、1万円、1,000円から大家さんになるには。
リートファンドを使います。

リートファンドとは、いくつかのリートをパッケージにした投資信託。
もともとリートも投資信託だから、それをさらにパッケージしたことで、これにより1000円という小口から投資をすることが出来るのです。
ただ、1,000円からというのは、ごく一部のネット証券で扱っている、毎月積み立てる形のリートファンド。
いつも自分が使っている金融機関で買いたい、積立はちょっと…というなら
最低投資金額1万円からというケースが多いです。

ここで少し気になるのが
リートファンドは投資信託をさらにパッケージ化する…という手間がかかっている商品で
つまり、運用コストが二重にかかるんです。

少額から運用できるし、毎月分配金がもらえる（毎月分配型多い）から…というところに魅力を感じるのなら、コストには目をつぶるという考え方もあると思いますが
出来るだけコストを下げたいなら、インデックスファンドを使いましょう。

以前、投資信託の勉強をしたときに、アクティブファンドの魅力も教えていただきましたが
そもそもJリートは上場しているのは34本と数は少なめ。
そして、リートファンドのインデックスファンドは東証リート指数に連動を目指すファンドで
東証リート指数の組成を見てみると、時価総額を加重平均して組み入れてあるのです。
つまり必然的に大型銘柄に投資する傾向になり、不動産の相場観に素直な動きが期待できるんです。
だから、Jリートはインデックスっておすすめなんです。

そしてJリートにはETFもあります。
ETFは8,000円台からあるので、ETFのインデックスファンド、アクティブファンドを使って大家さんになる手もありますね。


では最後に70万円程度から大家さんになるには。
これは、上場しているJリートを直接買いにいく方法です。
これだと株式と同じように売買手数料しかかからないのでコストは一番低く抑えることが出来ます。
国内で最大規模のリートファンド「日本ビルファンド」の今日の（1月24日）終値が69万3000円で引けていたので、70万円程度…と挙げましたが
上場しているリートの最低金額はまちまちなので、中には6000円くらいからというファンドもあります。

ただし、金額の安さだけを銘柄選びの判断基準にしてはいけません！！
運用実績などの中身をちゃんとみなくてはなりません。


詳しい野尻さんのお話はオンデマンド放送を聴いて下さいね♪

さあ、いよいよ今週から
あぶり出し資金の運用先第二弾のREIT（リート）について勉強して行きます。

リートとは、不動産投資信託という名の通り、不動産に投資できる投資信託です。
もっと平たく言ってしまえば
「大家さん気分を味わえる投資」…とでも言えるでしょうか。

どんな仕組みの投資なのか、一例を挙げると
不動産投資法人が投資家から少しずつお金を集め、また銀行などから資金を調達し
そのプロの目利きで、収益が見込めると思ったオフィスビルなどを買い、テナントに貸して賃料を得る。
その収益を投資家に分配するというものです。

だから、家賃のように毎月得られるとは限りませんが、定期的に分配金が入ってくるので
「大家さん気分」を得られるというわけ。

そして、なぜ大切なあぶり出し資金の投資先第二弾としてリートを提案するのかというと
比較的安全性の高い、ミドルリスク・ミドルリターンの商品だからです。

預貯金金利よりも高めに期待でき
日本株の配当利回りよりも高めの分配金が得られる

これはリートが“賃貸料”という株などに比べると比較的景気に左右されない安定したものを収益のベースとしているためです。

リートを大別すると、国内リートと海外リートの２つに分けられますが
海外リートは為替の影響もあるので
この時間は為替リスクが無い国内リート（Jリート）を見て行きましょう！！

Jリートは、単一タイプの不動産に投資するものと、少しずつ複数タイプの不動産に投資するもの
合わせて現在３４本の銘柄が上場しています。
３４銘柄って、株や他の投資信託に比べるとかなり少ないですよね。
これも初心者には魅力なのではないでしょうか。
株を選ぶのはあまりにも銘柄が多くて、一体どこをどう見たら…初心者には手に負えませんものね。

そして、何と言っても魅力なのが分配金の予想利回り。
全Jリートの平均で６パーセントを超えているのです！！
今、国内にこんな高利回りの金融商品ないですもんね。

為替リスクもない、高利回り
じゃあ、第一弾で始めた外貨MMFへの投資資金を全部Jリートへ向ければいいじゃない？
これはお勧めできません。
あくまで、そろそろ見ておきたい商品。
実は今じりじり価格が下がってきているんです。
もしかしたらもう少し安くなるかも…と野尻さん。

野尻さん、以前に「一番底値で買って、一番高値で売るのはプロでも難しい。頭と尻尾は差し上げましょう」って言ってましたよね？と聞いてみたら
もしかしたらまだ尻尾でもなくて、鯛焼きで言ったらアンコの部分も含まれているかも…とのこと。

でも、今すぐ買わなくてはならないというわけではありませんが、数年～という中長期のスパンで考えれば、やはり買いの時期が迫っていることは間違いなさそうです。

その時期が来るまでに投資の準備、商品への理解を深めておきましょう！

野尻さんも私も今年初めてのマーケットトレンドとなった今日
冒頭で、野尻さんのこの番組に対する今年の抱負
「多くの人に投資について楽しくお伝えしてゆきたい」とお話いただきました。
今年は２月の台湾を皮切りに選挙イヤー。
世界のトップが大きく入れ替わることになる年とみられています。
そして年々迫る少子化の波。その影響。
そんな中で投資に興味を持つことが自立、備えるという意味で、よりクローズアップされてくるのではないかと。
野尻さんと私とで皆さんに今年は一層楽しく投資入門お送りして行きますのでどうぞよろしくお願いいたします。

さて、今日のテーマ『そろそろ見ておきたい、こんな商品』に入る前に確認。
投資に向けるお金のベースは、家計に無駄がないか見直して掻き集めたあぶり出し資金でなくてはなりません。
貯金を取り崩してまで投資をすると絶対に失敗が出来ない！！って精神的な負担になってしまいますもん。
投資はリスクがあり波があります。その幅の中で成果を出して行くのですが、絶対に失敗できないお金では特に入門者には辛いですよね。
また、いくらあぶり出した余裕資金だからといっても大切なお金には変わりありません。
その向ける先、投資先は慎重に選ばなくてはなりません。

そんな中で注目した投資先第一弾が、昨年秋から年末にかけて勉強してきた外貨MMF。
しかし、年末年始ユーロの円高進行が進み、今、少し様子を見た方がよい局面となっています。
この背景として考えられるのが、ECB（欧州中央銀行）が行った約50兆円の量的緩和政策。
これによりユーロの供給量が大きく増えたことによりユーロの価値が下がったと考えられます。
そして米ドルなど多くの通貨に影響を与えています。
更にもう一段の量的緩和もあるかもと見られていますから、この状況も長く続くと…。
勉強してきたとおり、外貨MMFはFXのように売りから入ることはできません。
円高で買って円安で売るのがセオリー。
買いからしか入ることが出来ませんが、今の状況では売ることが出来ないのはもちろん
これから先、さらに円高が進むことも十分考えられるので買うことも少し様子を見た方が良さそうです。

今、出来ることは、今回のように大きな動きがあるかもしれないので、各国の中央銀行の動きを常にチェックしておくこと。
そして、軍資金の準備、口座をまだ開設していない方は口座の開設を完了しておく！

長く付き合える投資先は、自分が関心があるものであることが必要ですが
それだけではダメ。
やはり投資なんですから、旨味もなくてはなりません。
そういう意味では、特に投資初心者は市場が納得する打開策が発表されてから始めるくらい慎重でもいいと野尻さんはおっしゃいます。

そしてそれをじっと待つだけでも構わないのですが、新しい商品にも目を向けて行きたいですよね。
そこで、次回からはあぶり出し資金の運用先第2弾として
リート（不動産投資信託）を見て行きます。
どうぞお楽しみに！！